05.07.2025
Teilverkauf der Immobilie im Alter
Vereinsjustiziar RA Andreas Körner mit den neuen Kooperationspartnern der B&S Immobilienverwaltung eGbR Philip Bellstedt und Kim Ramona Sieger
Haus und Grund Justiziar klärt über Risiken und Chancen auf
...Doreen Westphal
Der Vorsitzende und Justiziar des Vereins Haus und Grund Bad Lauterberg und Umgebung e.V. begrüßte jüngst die Mitglieder zum Sommerstammtisch in der Baude am Bismarckturm. Schaute man sich in den Kreisen der Anwesenden um, fiel der relativ hohe Altersdurchschnitt auf. Das Interesse für den angekündigten Vortrag über einen möglichen Teilverkauf der eigenen Immobilie im Alter war also groß.
Was heißt Teilverkauf der Immobilie?
Ein älterer Eigentümer, der eigentlich in seine Immobilie investieren müsste, aber nicht mehr die dafür notwendigen Kredite von der Bank bekommt, kann einen Anteil seiner Immobilie an einen Anbieter verkaufen und erhält so Barmittel für Investitionen oder andere Nutzung.
Was steckt hinter dem Teilverkauf?
Der Verkäufer verkauft einen Miteigentumsanteil an einen Käufer. Er kann im Haus verbleiben und erhält in der Regel ein lebenslanges Wohnrecht. Der Käufer zahlt die vereinbarte Summe und kassiert im Anschluss als Gegenleistung ein sogenanntes Nutzungsentgelt vom Verkäufer. Der Käufer wird außerdem als Miteigentümer im Grundbuch eingetragen
Welche Vorteile hat der Verkäufer?
Ein scheinbar wesentlicher Vorteil ist die rasche Erlangung finanzieller Mittel ohne das gesamte Huas verkaufen zu müssen. Auch das Weiterwohnen in der eigenen Immobilie bleibt möglich. Alle anderen Vereinbarungen solcher Verträge sind eher nachteilig für den Verkäufer.
Welche Risiken birgt der Teilverkauf?
Es beginnt schon beim Anbieter, denn solche Geschäfte können ohne Bankerlaubnis nach Kreditwesengesetz von Unternehmen getätigt werden. Der neue Miteigentümer wird in das Grundbuch eingetragen und zwar gesichert durch die gesamte Immobilie, nicht nur durch einen Teil der Immobilie. Dazu muss das Grundbuch lastenfrei sein und dazu muss ein Verkehrswertgutachten erstellt worden sein, dessen Kosten der Verkäufer trägt. Weitere Kosten fallen dann jährlich durch das Nutzungsentgelt in Höhe von 5 bis 6 Prozent des Verkaufswertes an. Sämtliche Reparatur- und Instandhaltungskosten trägt der Eigentümer der Immobilie alleine, der Teilkäufer hält sich da raus.
Verstirbt der Eigentümer, haben die Erben zwar Rückkaufsoptionen, aber der Teilkäufer hat das alleinige Verhandlungs- und Abschlussrecht und kann so ohne die Erben über den Verkauf der Immobilie entscheiden. Den erzielten Verkaufspreis lässt sich der Verkäufer mit der Erlösverteilungsklausel großzügig bezahlen. Diese liegt meist zwischen 15 und 17 Prozent. Außerdem kassiert er ein Serviceentgelt dafür, dass er sich um die gesamte Verkaufsabwicklung kümmert. Dieser Service kostet dann nochmal 3,5 bis 5,5 des Erlöses.
Ein Risiko des Grundbucheintrages liegt außerdem in einer möglichen Insolvenz des Teilkäufers. Denn dann geht die gesamte Immobilie in Haftung. Ist aber der Verkäufer bei der Bezahlung des Nutzungsentgeltes mehr als 4 Monate in Verzug, dann haftet er mit seiner Restimmobilie, das heißt der Teilkäufer kann sich ein immer größeres Stück vom Kuchen abschneiden.
Was rät der Justiziar?
Unter den genannten Bedingungen rät RA Körner von solchen Verträgen ab. Den Gewinn erzielt nur der Teilkäufer mit den genannten Nutzungs-, Verkaufs- und Serviceentgelten. Es ist ein teuer bezahlter Kredit und im schlimmsten Fall verliert man sein gesamtes Eigentum. Wenn ein Teilverkauf dennoch zwingend notwendig wird, sollte sich der Verkäufer von Haus und Grund umfassend beraten lassen, denn ein 30 bis 40 Seiten langen Vertrag mit Tücken ist meist nicht richtig durchschaubar.
Neuer Kooperationspartner
Erneut konnte ein neuer Kooperationspartner für den Verein gefunden werden. Es handelt sich um die B&S Hausverwaltung eGbR – ein Partner für die professionelle Immobilienverwaltung. Philip Bellstedt mit seinem technischen und Kim Ramona Sieger mit ihrem kaufmännischen Background sind die Gesichter des Unternehmens und können sich ihrerseits auf ein umfangreiches Kooperationsnetzwerk stützen. Mitglieder von Haus und Grund profitieren mit 5 Prozent vom Rechnungsbetrag.
Das Team der Bismarckturmbaude erwies sich wie jeden Sommer als souveräner Gastgeber und bot den Gästen ein umfangreiches Grillbuffet an.
Über die nächste Veranstaltung des Vereins, die Mitgliederversammlung, wird wieder kurzfristig informiert.
